Önalım hakkının 2 yıldan 1 yıla düşürülmesi

Önalım Hakkında Sürenin 2 Yıldan 1 Yıla Düşürülmesi: Hukuki Değerlendirme

Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyette paydaşlar arasındaki dengeyi korumayı amaçlayan, köklü bir hukuki kurumdur. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu hak, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı koşullarla satın alma imkânı tanımaktadır.

Mevcut düzenleme uyarınca, kanuni önalım davası, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Ancak son dönemde, özellikle uygulamada yaşanan sorunlar nedeniyle, bu iki yıllık azami sürenin bir yıla düşürülmesi yönündeki görüş ve düzenleme önerileri giderek daha fazla tartışılmaktadır.

Değişiklik İhtiyacının Gerekçesi

Önalım hakkının iki yıllık azami süresi, teorik olarak hak sahibini korumayı amaçlasa da, uygulamada taşınmaz piyasasında ciddi belirsizliklere yol açabilmektedir. Satışı gerçekleştiren alıcı, uzun süre boyunca taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kesinleşmemesi riskiyle karşı karşıya kalmaktadır. Bu durum:

• Taşınmazın yeniden devrini zorlaştırmakta,

• Banka kredisi ve ipotek işlemlerinde tereddütlere yol açmakta,

• Tapu siciline duyulan güveni zedeleyebilmektedir.

Bu çerçevede, iki yıllık sürenin ölçülülük ilkesine aykırı olduğu, önalım hakkı sahibinin korunması ile üçüncü kişinin mülkiyet hakkı arasında adil bir denge kurulamadığı yönünde eleştiriler yapılmaktadır.

1 Yıllık Sürenin Olası Etkileri

Azami sürenin bir yıla indirilmesi, önalım hakkının tamamen işlevsiz hâle gelmesine yol açmadan, taşınmaz devirlerinde hukuki güvenliği artırabilecek bir adım olarak değerlendirilebilir. Özellikle satışın fiilen öğrenilmesine rağmen uzun süre dava açılmaması hâlinde ortaya çıkan kötüye kullanım ihtimali, daha kısa bir süre ile önemli ölçüde azaltılabilecektir.

Bununla birlikte, sürelerin kısaltılması her zaman hak kayıpları riskini de beraberinde getirir. Paydaşlar arasındaki fiili iletişimin zayıf olduğu, satışın gizli veya dolaylı yollarla gerçekleştirildiği durumlarda, önalım hakkı sahibinin bir yıllık süre içinde dava açamaması söz konusu olabilir. Bu nedenle, olası bir değişikliğin, bildirim usulü ve ispat rejimi ile birlikte ele alınması büyük önem taşımaktadır.

Değerlendirme ve Sonuç

Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin azami sürenin 2 yıldan 1 yıla düşürülmesi yönündeki yaklaşım, taşınmaz hukukunda hukuki güvenlik ve mülkiyet hakkının korunması bakımından önemli avantajlar barındırmaktadır. Ancak bu tür bir değişikliğin, önalım hakkının sosyal ve koruyucu niteliğini zayıflatmaması için dikkatli ve bütüncül bir şekilde düzenlenmesi gerekir.

Kanaatimizce, süre kısaltılması tek başına yeterli olmayıp, satışın paydaşlara bildirilmesine ilişkin açık, denetlenebilir ve tapu merkezli bir sistemle desteklenmesi hâlinde, hem hak sahiplerinin hem de üçüncü kişilerin menfaatlerini dengeli biçimde koruyan bir yapı ortaya çıkacaktır.